Eine Studie der New York University und der Universität Hamburg kommt zu dem Ergebnis, dass niedrige Grundsteuern dazu beitragen könnten, dass sich Wohnraum zunehmend bei älteren Hausbesitzern konzentriert. Nach Darstellung der Forscher begünstige die niedrige Steuerlast insbesondere ältere Eigentümer, während junge Familien häufiger Schwierigkeiten hätten, ausreichend großen Wohnraum zu finden.
Den Angaben der Autoren zufolge lebt ein Großteil der Amerikaner über 55 Jahre in vergleichsweise großen Eigenheimen. Viele dieser Haushalte wohnen inzwischen ohne Kinder und verfügen über mehr Wohnfläche, als sie tatsächlich benötigen. Gleichzeitig sind jüngere Familien deutlich häufiger von beengten Wohnverhältnissen betroffen.
Wohnraummangel als Folge von Fehlverteilung
Die Forscher argumentieren, dass die Wohnungsfrage nicht allein auf zu wenig Neubau zurückzuführen sei. Ein wesentlicher Teil des Mangels an familiengerechtem Wohnraum entstehe dadurch, dass bestehende Häuser nicht dort genutzt würden, wo der Bedarf am größten sei. Während ältere Eigentümer oft in großen Einfamilienhäusern verbleiben, müssten jüngere Haushalte häufig auf kleinere, überfüllte Wohnungen ausweichen. Laut der Studie könnten solche Fehlverteilungen auch demografische Folgen haben. Hätten junge Familien keinen ausreichenden Zugang zu Wohnraum, könnte dies die Familiengründung und die Entscheidung für Kinder erschweren.
Vergleich zwischen Kalifornien und Texas
Für ihre Analyse verglichen die Wissenschaftler insbesondere die Bundesstaaten Kalifornien und Texas. Kalifornien gilt aufgrund spezieller gesetzlicher Regelungen als Bundesstaat mit vergleichsweise niedrigen Grundsteuern. Texas erhebt dagegen deutlich höhere Abgaben auf Immobilienbesitz. Den Modellrechnungen der Studie zufolge gelingt es jungen Haushalten in Texas häufiger und früher, ein Eigenheim zu erwerben. Die Autoren führen dies unter anderem darauf zurück, dass höhere Grundsteuern die Kaufpreise von Häusern dämpfen. Dadurch sinken die notwendigen Eigenmittel für den Erwerb und der Zugang zu Wohneigentum wird erleichtert.
Die Forscher simulierten die Folgen einer Anhebung der kalifornischen Grundsteuern auf das Niveau von Texas. Das Ergebnis: Die Wohneigentumsquote würde insgesamt deutlich steigen. Besonders stark würden junge Haushalte davon profitieren. Zugleich würden die Immobilienpreise spürbar sinken, wodurch Wohneigentum für Erstkäufer erschwinglicher würde. Den Berechnungen der Studie zufolge würde eine solche Reform außerdem dazu führen, dass mehr Menschen nach Kalifornien ziehen als den Bundesstaat verlassen. Die Autoren werten dies als Hinweis darauf, dass hohe Immobilienpreise derzeit einen wichtigen Standortnachteil darstellen.
Wohnraum bleibt bei Älteren
Die Untersuchung kommt zu dem Schluss, dass niedrige Grundsteuern sogenannte Lock-in-Effekte verstärken. Dadurch hätten Eigentümer geringere Anreize, große Häuser zu verkaufen oder sich im Alter zu verkleinern. Die Folge sei eine stärkere Konzentration von Wohnraum bei älteren Haushalten, während junge Familien beim Erwerb von Eigentum benachteiligt würden. Höhere Grundsteuern würden diesen Effekt abschwächen und dazu beitragen, dass Wohnraum stärker dort genutzt werde, wo er tatsächlich gebraucht werde. Insbesondere junge Familien könnten davon profitieren, da ihnen der Zugang zu größeren Wohnungen und Häusern erleichtert würde.
Verkaufssteuern als Bremse
Die Autoren weisen zudem darauf hin, dass andere Formen der Immobilienbesteuerung teilweise gegenteilige Wirkungen entfalten könnten. So würden Steuern auf Veräußerungsgewinne Eigentümer beispielsweise zusätzlich davon abhalten, ihre Immobilien zu verkaufen. Dies könnte die Fehlverteilung von Wohnraum weiter verschärfen. Insgesamt deuten die Ergebnisse der Studie darauf hin, dass höhere Grundsteuern den Zugang junger Familien zu Wohneigentum erleichtern könnten. Nach Auffassung der Autoren würde dadurch Wohnraum effizienter genutzt und die Konzentration großer Wohnflächen bei älteren Eigentümern verringert.
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